【案例评析】签租赁合同前需要注意啥？身边执行案例告诉你【转载】

【案情简介】

被告李某因经商需要向某银行借款500万元，并以其名下所有的商铺一间为该笔借款提供担保，于 2015年进行了抵押登记。后被告李某逾期未偿还借款，法院判决其偿还借款500万元及利息，银行有权以其设定抵押的商铺拍卖、变卖所得价款优先受偿。执行阶段，法院张贴腾房公告，要求依法腾空该商铺，此时得知该商铺已于2016年租于赵某，双方签订有租赁合同，且赵某已经向李某支付完毕10年租金，现在该商铺内做服装生意，赵某情绪激动，腾房暂时中止.

【调查与处理】

该房屋的租赁起始日期在商铺抵押登记设定之后，依据法律规定，在后的租赁关系不得对抗在先设立的抵押权，也即对赵某而言，其与李某的租赁合同无法对抗在先设定的抵押权，其不得影响法院对该商铺的处置，应配合法院腾空商铺。

对于好好的租赁为什么就成了一纸空文，赵某表示不解，同时就交的10年租金如何赔偿提出疑问。对此，我院向其释明对于已缴纳的租金其可以要求赵某返还。租房前期基于对租赁双方负责的原则，应提前了解该房屋是否有抵押。明白原委后，赵某表示愿意配合法院腾房，向法院出具保证书，保证在该商铺拍卖成交后在法院通知的时间内无条件腾空该房屋。后该房屋拍卖成交后，赵某在本院要求的时间内腾空商铺，银行拿到拍卖款项，不足部分与被执行人达成和解协议。

【法律分析】

1、租赁期间房屋出现变动，承租人是否可以要求继续履行原租赁合同？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，二是房屋在出租之前已被人民法院依法查封的。”

2、被抵押的房屋出租是否合法？法律规定，未经抵押权人同意，抵押人不得处分抵押物，但并未规定不得出租抵押物。因此，房主可以自由的进行出租房屋。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3、抵押权实现后的出租抵押物对承租人造成的损失应由谁赔偿？根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人为书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

【典型意义】

借贷情况下，债权人选择抵押权作为保障债权是常见的手段，但是抵押权在设定和实现的过程中都存在很多风险，比如抵押权和租赁权并存的情况下，如何保障抵押权人的利益。该案的典型意义在于：有针对性的运用好以案释法方式开展普法宣传。本案的争议在于抵押权和租赁权并存的情况下，承租人的损失应该由谁承担。对此，我院执行干警在执行过程中，向该案承租人赵某明确表示，在合同中没有明确说明该房屋有抵押权的情况下，签订租赁合同，因抵押权实现造成的损失可以向租赁房追偿。（张曼曼）